리츠에 맡기면 대박이 터지나

사진/ 리츠 열풍이 몰아치면서 금융기관과 건설회사 등에서 관련 상품을 개발하고 있다. 현대건설 리츠팀 회의 모습.

영문 ‘Real Estate Invest Trusts’의 첫 글자를 모은 게 리츠(REITs)라는 설명은 오히려 갑갑증만 불러일으킬 뿐이다. ‘일반투자자들로부터 자금을 공모해 부동산 또는 부동산 관련 상품에 투자하고 그 투자수익을 투자자에게 돌려주는 것’이란 짐짓 친절한 듯한 개념정의를 들어도 느낌이 와닿지 않기는 마찬가지다.

이런 중에도 각 신문 재테크면에는 ‘리츠 열풍… 고수익 기대… 7월부터 선보일 듯’ 따위의 보도가 잇따라 ‘좋은 재테크 상품 나왔는데, 이거 나만 모르고 지내는 것 아닌가’ 하는 은근한 소외감이 든 이들도 있지 않을까 싶다.

주식투자처럼 투자성과에 따라 배당

실제 리츠에 대한 관심은 꽤 높은 분위기다. 리츠 관련 교육강좌, 세미나, 투자설명회가 줄을 잇고 있는 데서 이를 엿볼 수 있다. 일부에선 지난 1998년 뮤추얼펀드(회사형 투자신탁회사) 도입 당시를 떠올릴 정도로 사설 부동산펀드 가입자를 모집하는 등 리츠를 지렛대삼은 한탕주의 움직임도 나타나고 있다.

리츠에 대한 이해를 돕기 위해 이런 예를 들어보자.

여기 1억원짜리 빌딩이 있다. 종전에는 누구든지 1억원이 있어야 이 빌딩을 살 수 있었다. 그런데 이 빌딩을 근거로 주식을 발행할 경우 액면가 5천원짜리 2만주를 발행할 수 있다. 다시 말해 2만명의 주주가 이 빌딩을 소유하게 되는 셈이다. 이 주식이 주식시장에 상장돼 거래되면 빌딩은 5천원 단위로 유통되는 것과 같은 효과를 얻는다. 일반인들로선 빌딩도 자산운용의 한 방편으로 활용할 수 있는 셈이고, 빌딩 소유주는 오랫동안 묻어둘 수밖에 없는 자산을 쉽게 현금화할 수 있는 통로를 확보하는 것이다. 이처럼 고정된 부동산이 화폐처럼 자유롭게 거래되는 것을 부동산 유동화라고 한다.

부동산을 유동화하는 방편으로는 이미 도입돼 시행되고 있는 자산유동화증권(ABS), 주택저당증권(MBS)도 있지만, ‘투자’ 개념이 포함된 리츠와는 차이가 있다. ABS나 MBS는 부동산 소유자가 부동산에서 생길 이익을 담보로 채권을 팔아 현금을 확보하고, 채권을 산 투자자는 원금 외에 채권에 표시된 ‘이자’만큼 배당받는 방식이다. 즉, 고정수익이다. 이에 반해 리츠는 주식투자와 마찬가지로 투자성과에 따라 배당받는다.

“부동산은 흔히 투자수익률이 높을수록 자산가액이 큰데 이런 부동산은 덩치가 커 개인이 소유하기엔 어렵습니다. 그렇다고 기업이 그대로 보유만 하고 있을 경우 유동성이 떨어져 기업 역시 소유에 부담이 크지요. 따라서 다수의 투자자들이 지분 형태로 소유할 수 있게 하고, 그 지분을 주식으로 전환해 주식시장에서 자유롭게 유통시킨다면 대형 오피스건물이나 쇼핑센터같이 큰 부동산도 소액투자자들이 투자할 수 있게 되는 것입니다.”(대한주택공사 문윤태 리츠팀장)

물론 리츠를 통하지 않고 개인적으로 자금을 모아 부동산에 투자할 수도 있지만 공신력이 떨어진다. 리츠는 공식적으로 감독당국의 설립허가를 받아야 하고 운용과 관련해서도 여러 가지 공적감시장치를 둬야 함으로 사설펀드 등 다른 방식에 비해 공신력이 높다고 할 수 있다. 주식발행을 통해 투자자를 공개모집하기 때문에 투자금에 대한 유동성이 높다는 점도 강점이다.

은행에서 이미 판매하고 있는 부동산투자신탁(금전신탁) 상품도 넓은 의미의 리츠에 포함시켜 설명하는 이들도 있다. 그렇지만 둘은 근거법이 다를 뿐 아니라 본질적인 차이가 있다. 리츠는 빌딩·오피스텔 등 수익형 부동산을 사들여 임대료나 시세차익을 주된 수입원으로 삼는다. 이에 비해 부동산투자신탁은 은행이 건설업체의 개발사업에 대출하는 형태로 자금을 운용하면서 대출이자를 받는 식이다.

투자자 처지에서 보더라도 차이가 난다. 부동산투자신탁은 계약형으로 상장이 안 되지만, 리츠는 증시상장을 전제로 한다. 즉, 리츠에 투자할 경우 해당회사의 주주가 되는 것이다. 투자신탁회사의 수익증권과 뮤추얼펀드의 차이와 같다. 리츠를 부동산뮤추얼펀드라고 부르는 것도 이 때문이다.

8월 공모 앞두고 전망 엇갈려

사진/ 리츠는 부동산 유동화의 한 방편으로 주식투자처럼 투자위험을 감수해야 한다.

리츠에 대한 가장 큰 관심사는 역시 투자수익률이 어떨 것인가 하는 점인데 예단하기는 너무 이르다. 리츠 근거법인 부동산투자회사법은 확정됐지만, 시행령·시행규칙이 아직 확정되지 않았다. 관련 규정이 확정된 뒤라도 예비인가·공개모집·본인가 등 소정의 절차를 거쳐야 비로소 투자자들 앞에 선보이게 된다. 회사마다 약간씩 다르지만, 일반투자자들에게 첫 번째 투자기회가 되는 공모절차는 일러야 8월에나 이뤄질 것으로 보인다.

수익률에 대한 예상은 주식시장 전망만큼이나 크게 엇갈린다.

낙관론을 펴는 이들은 체계적인 부동산관리를 통해 높은 임대료를 받을 수 있다고 주장한다. 호텔, 임대주택 등 높은 수익률이 기대되는 상품을 개발할 수 있고 월세시장이 확대되는 추세 또한 높은 수익률을 기대할 수 있는 근거로 든다.

김인응 한빛은행 재테크팀장은 “시뮬레이션(가상실험) 결과 연 8∼11% 수익률은 달성할 수 있다는 전망이 나왔다”고 말했다. 이 정도 수익률이면 은행 정기예금(1년짜리 연 6%대)에 비해 훨씬 높기 때문에 여유자금이 몰려들 것이란 기대감도 덧붙였다. 김 팀장은 “시중에 여유자금은 많은데, 마땅한 투자처가 없어 리츠에 투자하기 위한 대기자금이 많은 것으로 보인다”고 말했다.

일찌감치 리츠제도를 도입한 미국의 예도 낙관론의 바탕이 된다. 주택은행에 따르면 1972∼2000년 미국의 리츠(지분형)는 연 12.45%의 수익률을 올렸다. 이는 같은 기간 주가(S&P 500지수) 수익률(연 13.18%)보다는 낮지만, 미국 장기국채수익률(연 9.09%)을 웃도는 고수익으로 평가된다.

외환위기 직후 1998년 도입된 뮤추얼펀드가 무려 100%를 웃도는 수익률을 심심찮게 기록한, 이른바 ‘박현주 신화’에 대한 향수도 남아 있다. 투자대상이 주식, 채권이 아닌 부동산이란 점만 다를 뿐 뮤추얼펀드와 같은 리츠도 초기에 높은 수익을 가져다주지 않겠느냐는 것이다.

반면 서울 도심의 일부 빌딩을 빼면 수익을 낼 만한 부동산이 별로 없다는 점에서 고수익 기대는 채워지기 어렵다는 견해도 많다.

LG경제연구원 김성식 연구위원은 “국내 부동산 값은 아직도 절대수준이 높아 투자수익률이 높은 부동산 확보가 쉽지 않다”고 말했다. 임대수익률이 7%대로 선진국에 비해 크게 낮고, 상업용 건물 건축비 가운데 토지 가격이 차지하는 비중이 40% 정도로 미국(20% 수준)에 비해 훨씬 높다는 것이다. 가계의 연소득에 대한 집값의 비율(PIR) 배수도 전국 평균 5(서울 등 수도권 6∼7) 수준으로 2∼3인 다른 나라들에 비해 집값의 절대수준도 높은 편이다. 따라서 경제에 충격이 가해지면 부동산 값이 급락할 위험을 늘 안고 있다는 것이다.

부동산 인프라 갖춰야 안정적 수익 기대

부동산 간접투자를 위한 인프라(기반시설)도 미흡한 실정이다. 각종 부동산에 대한 공신력 있는 조사·유통기능, 부동산의 내재가치 등 부동산 투자의 수익성에 대한 투명하고 객관적인 정보를 제공할 수 있는 평가기능, 관련 회사에 대한 감시·감독기능 등 간접투자 관련기반이 취약하다는 것이다.

김성식 위원은 “미국 리츠의 높은 수익률은 장기호황이라는 특수한 경제상황과 자본시장의 급성장 아래에서 가능했던 만큼 미국식 ‘대박’을 기대하는 것은 금물”이라고 말했다. 그는 “리츠는 은행예금보다 위험이 큰 만큼 좀더 높은 투자수익률을 기대할 수 있는 하나의 투자수단일 뿐”이라고 말했다.

글=김영배 기자 kimyb@hani.co.kr
사진=박승화 기자 eyeshoot@hani.co.kr