재테크클리닉/ 저금리 싫으면 부동산 신탁을…

부동산투자신탁 상품이 판매와 동시에 매진될 정도로 폭발적인 인기를 끌고 있다. 지난 3월16일 국민은행에서 판매한 빅맨부동산투자신탁펀드(400억원 규모)는 발매한 지 5분도 안 돼 전액 매진됐다.

부동산투자신탁이 이처럼 높은 인기를 끄는 것은 물론 수익이 높기 때문이다. 은행의 정기예금보다 대략 2∼3%포인트 높다. 여기에 주식과 달리 변동성이 크지 않아 수익률이 안정적이라는 강점도 있다.

요즘 같은 저금리에 흥미를 잃은 개인이 직접 부동산 투자에 나서는 방법을 생각해볼 수도 있겠지만 난관이 많다. 우선 향후 부동산 경기가 불확실하다는 점이다. 부동산 경기가 침체를 지속할 경우 자칫 많은 자금이 장기간 묶여 유동성에 제한을 받을 수도 있다. 부동산 거래 때 많은 비용이 덧붙는다는 점도 직접투자를 제한하는 요인이다. 매입 때는 매매가의 2%에 이르는 취득세와 농특세(취득세액의 10%)를 내야 하고 보유에 따른 재산세가 부과된다. 매입한 부동산을 팔았을 때에는 매매가의 3%에 이르는 등록세와 교육세(등록세액의 20%)를 부담해야 하며 매매 차액에 대한 양도소득세(과세표준의 20∼40%)가 부과된다. 여기에 부동산 중개수수료 등 거래 비용이 추가로 발생되므로 매입 뒤 부동산 가격이 최소한 15% 이상 올라야 정기예금에 맞먹는 수익을 거두는 셈이 된다.

이런 난점을 극복할 수 있는 게 부동산투자신탁 상품이다. 부동산투자신탁은 다수의 투자자들로부터 끌어들인 자금으로 부동산관련 자산에 운용하고 신탁기간이 끝나면 해당 펀드를 헐어(청산하여) 가입한 고객에게 실적대로 배당하는 신탁상품이다.

재개발 등 부동산 개발을 하는 건설업체에게 자금을 빌려주거나 미분양 아파트 투자, 부동산 관련대출 등에 70% 이상을 운용하고 나머지 30%는 국채나 공채, 회사채 등에 투자하기 때문에 수익률이 높고 안정적이다. 안정성을 확보하기 위해서 해당 건설회사가 지급보증을 하고 아파트 분양대금을 우선 순위로 확보하는 제도적인 안전장치도 마련해 두고 있다.

또한 500만원 이상의 소액 일반투자자도 가입할 수 있다. 가입방법은 은행에서 일반 정기예금에 가입하는 것과 마찬가지다. 본인이 신분증과 자금을 가지고 은행을 방문하면 된다. 가입금액은 최소 500만원 이상이다.

높은 수익률로 인해 판매되는 날 아침 몇분 만에 마감되므로 가입의사가 있다면 미리 해당은행을 방문해 예약해둘 필요가 있다. 만기는 1년이며 1년 뒤 원금과 이자가 고객이 지정한 계좌로 자동 입금된다.

조흥은행은 4월중 700억원 규모의 부동산투자신탁을 판매할 예정이고 하나은행도 4월중에 350억원 규모로 판매할 계획을 잡아놓고 있다. 국민은행도 4월중에 추가로 판매할 예정이다.

주의할 점은 부동산투자신탁은 정기예금과 달리 세금우대 가입이 불가능하다는 것이다. 일반 금융상품과 마찬가지로 수익금의 16.5%를 세금으로 내야 한다. 일단 가입하면 중도해지가 불가능하므로 꼭 여유자금으로 가입해야 한다. 다만, 급전이 필요한 경우에는 수익권의 80% 범위 내에서 수익권담보대출이 가능하므로 이를 활용하면 된다. 또 부동산 개발사업이 계획대로 추진되지 않을 경우 원금 확보가 늦어지거나 최악의 경우에는 원금 손실을 입을 수 있다는 점도 새겨둬야 한다.

요즘 들어 금리 하락이 지속되면서 은행 정기예금 금리가 연 5%대까지 하락했다. 세후 수익률로 따지면 4%대에 지나지 않는다. 지난해 12월만 해도 세금을 빼고 다달이 52만원을 손에 쥘 수 있었지만 요즘은 40만원 정도에 지나지 않는다. 이 때문에 퇴직자 등 예금이자로 생활해야 하는 이들의 고민이 이만저만 아니다. 이런 고민에 빠진 경우 부동산신탁상품에 한번쯤 눈길을 돌려볼 만하다.

서춘수/ 조흥은행 재테크팀장